Главная Наши публикации Доступное жилье С. В. Николаев. Еще раз о «Доступном и комфортном жилье – гражданам России»
С. В. Николаев. Еще раз о «Доступном и комфортном жилье – гражданам России»

Подсознательно, когда слышу это словосочетание, всплывают другие — «социализм с человеческим лицом», «экономика должна быть экономной», в последнее время — «социалистическая демократия» или «народная демократия», «суверенная демократия». Почему-то каждый раз нужен некий довесок к простому в данном случае понятию — жильё-жилище. Что в конечном счете человеку нужно от этих понятий? В первую очередь обеспеченность российского населения нормальным, не ухудшающим его здоровье, не влияющим на заболеваемость, на рождаемость и смертность жильем.

 

Где мы находимся?

 

Исследования, выполненные ЦНИИЭП жилища в 1989 году, показали, что нижним обоснованным показателем обеспеченности здоровым жилищем или нормой здорового жилища является обеспеченность населения в 19,5 кв. м. общей площади на человека. При норме здорового жилища основной формулой расселения семьи в квартире (требуемое число комнат) является количество человек минус один (n – 1), а для большинства больших семей – число человек минус два (n – 2). При этой норме, как правило, одно спальное место находится в общей комнате, дети до 6 лет спят в спальне вместе с родителями, разнополые дети начинают проживать в разных комнатах с 14 лет младшего ребенка, а однополые живут в одной комнате. С позиций социального результата такой уровень обеспеченности жилой площадью повышает привлекательность домашнего очага, способствует укреплению семьи. Вместе с тем при этой норме недостаточны размеры кухни, ванной комнаты, кладовых помещений; учеба членов семьи, общесемейная культурная и любительская деятельность протекает с затруднениями.

Следующей нормой обеспеченности жилищем, когда оно практически удовлетворяет всем потребностям человека и дальнейший ее рост не вызывается бытовой необходимостью, является норма обеспеченности в 28 кв. м. общей площади на человека. При этой норме почти для всех семей формула расселения семьи в квартире (требуемое число комнат) соответствует количеству членов семьи (n), выделяются дополнительные помещения для вариантного личного и общесемейного использования, а также зоны и помещения для любительского или профессионального труда и общения. Эта норма покрывает уровень притязаний для рабочих и профессиональных групп, трудящихся дома, составляющий соответственно 22 и 28 кв. м. общей площади. Такая оценка обеспеченности жильем совпадает с оценками и рекомендациями ряда зарубежных стран, в том числе Франции, Швеции и др. Дальнейшее увеличение нормы обеспеченности жилищем не оказывает сколько-нибудь заметного влияния на удовлетворение бытовых потребностей, но направлено на некоторое развитие общесемейных зон, помещений для группового общения, приема пищи, любительских занятий, развития личных зон, в том числе помещений для сна, смены гардероба, профессиональных и учебных занятий, личной гигиены и физкультуры, приема гостей и т. д.

Таким образом, научно обоснованными нормами обеспеченности жилой площадью, отличающимися между собой качественными характеристиками, перечисленными выше, являются нормы жилищной обеспеченности до 19,5 кв. м., от 19,5 до 28 кв. м. и свыше 28 кв. м. общей площади на человека. При этом 19,5 кв. м. является нижним уровнем обеспеченности при решении жилищной проблемы. Уровень обеспеченности жильем выше 28 кв. м. практически снимает вопросы жилищного строительства и, в этом смысле, решает жилищную проблему как таковую, Эту цифру надо запомнить и не составлять далее по жилищному строительству никаких программ. Люди сами без программ при достижении этой цифры, пользуясь рыночными механизмами, без вмешательства государства решат проблемы улучшения жилищных условий – таков опыт многих зарубежных стран.

Признавая, что квадратные метры площади на одного человека не являются абстрактными цифрами и то, что от нормы обеспеченности жильем зависит рождаемость, детская смертность, заболеваемость, смертность после 60 лет, обратим внимание на следующее - средняя норма обеспеченности жильем  по России на 2006 год составляла 21,1 кв. м. на 1 человека, а у большинства стран Европы этот показатель от 30 до 40 и выше, в Америке – выше 50. Естественно, при средней норме обеспеченности в 21 кв. м. многие семьи живут далеко ниже «средней нормы температуры по больнице». Отсюда и наши показатели по продолжительности жизни в мире, где  население в сотне стран живут дольше нас.

Давайте вместе с вами совершим небольшое отступление и попробуем взглянуть на подход к жилищу с одной из общемировых позиций.

 

Социальное жильё.

 

«Социальное жильё» - это субсидируемое государством жилье, представляемое в аренду (по договору найма) малоимущим домохозяйствам (семьям и одиночкам) по минимальной норме, гарантирующей приемлемые уровни санитарно-гигиенических качеств и комфорта жилища, с оплатой государством расходов на его строительство и содержание в зависимости от состава членов домохозяйства и его среднедушевого дохода.

Следует отметить, что в зарубежной практике в отличие от отечественной стоимость строительства жилья, как правило, включается в «жилищные расходы» и оплачивается арендатором поэтапно вместе с эксплуатационными затратами. При этом, государство оказывает финансовую помощь как на строительство жилья в виде бюджетных перечислений на жилищные счета местных властей, грантов жилищных ассоциаций, налоговых льгот, льготных кредитов, субсидий на оплату процентов по кредитам и прочее, так и на его содержание в виде субсидий, предоставляемых непосредственно потребителям для снижения платы за жильё (грантные скидки, доплаты, разовые пособия для наименее обеспеченных).

Предлагается при создании фонда социального жилья в течение ближайших 5-10 лет исходить из следующих основных принципиальных положений:

  • фонд социального жилья является муниципальной собственностью. Государство определяет категорию семей, имеющих право на это жилье, его основные параметры, объемы строительства, источники финансирования, а также осуществляет передачу квартир в пожизненную наследуемую аренду (или по договору найма) малоимущим семьям очередников (без права приватизации);
  • фонд социального жилья должен состоять, как правило, из многоквартирных жилых домов с экономичными индивидуальными квартирами для посемейного заселения;
  • социальное жилище наряду с другими типами жилища должно соответствовать местным природным, этническим и градостроительным условиям, что может быть обеспечено многовариантностью проектных решений, учитывающих региональные условия строительства и возможности материально-технической базы;
  • экономичность строительства социального жилья должна быть обеспечена за счет применения целесообразных архитектурно-планировочных решений квартир и домов; сочетания в застройке больших и малых квартир одинаковой комнатности, что позволит более гибко осуществлять расселение семей различного демографического состава, а также рациональных параметров жилых домов (протяженность, этажность, количество квартир в секции, ширина корпуса, применение мансардных этажей и т.п.).

Весьма важным в концепции социального жилья является создание определённой законодательной базы, ограничивающей возможность последующей продажи и обмена бесплатно полученного жилья, его приватизации, наследования и т. п.

Теперь стоит поговорить о существе предлагаемого обсуждения.

 

О программе «Жилище».

 

Всем памятна программа, в которой писалось: «партия считает делом особой социальной значимости ускорение решения жилищной проблемы, с тем чтобы к 2000 году практически каждая советская семья имела отдельное жильё — квартиру или индивидуальный дом». Почти то же было закреплено в «Направлениях развития страны на 1986-2000 годы». В указанный период были утверждены две Государственные целевые программы с одноимённым названием «Жилище»: первая — июнь 1993 г., вторая — март 1996 г. с добавлением — «основные направления нового этапа реализации» Госпрограммы. За пределами 2000 года вышла новая, теперь уже Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы», одобренная Правительством РФ в декабре 2005г. Наконец, когда до завершения названных программ остались считанные годы — утвержден новый — национальный проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России».

В любой программе главным является цель. В программе «Жилище» целью является «комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной среды, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем». Отдавать дань проблеме перехода к функционированию и развитию жилищной среды без обеспечения граждан жильем, если вдуматься, не очень хорошо по отношению к гражданам, не имеющим такового сегодня, и которые его не будут иметь и после выполнения поставленной программой цели. В программе названы цифры — 4,5 млн. человек в Российской Федерации стоят на очереди, 1,2 млн. человек государство по законам обязано предоставить жилье. Для этих граждан проблема не в функционировании жилища, а в его отсутствии. А что на этот счет говорится в программах «Жилище»? Почти цитирую – увеличить объемы жилищного строительства с 41 млн. кв. м. жилья до 80 млн. кв. м, что позволит (обратите внимание!) улучшить жилищные условия населения страны за счет увеличения жилищной обеспеченности с 20 кв. м. на человека до 21,7 кв. м., т. е. в стране, если не предпринять особых подходов, по-прежнему каждая пятая семья будет жить не по нормам здорового жилища и больше болеть, меньше рожать, быстрее умирать.

Надо признать, что планы жилищного строительства, судя по программам «Жилище», абсолютно не амбициозны. Известно, что в середине 80-х годов Российская Федерация уже строила около 75 млн. кв. м или в пересчёте на человека около 0,5 кв. м. Стоило столько тратить времени, средств, административного ресурса, чтобы выйти на показатели объёмов жилищного строительства 25-летней давности и достичь в пересчёте на человека 0,53 кв. м. — это ли не доказательство безамбициозности планов! Хотя хорошо известно, что в странах, пожелавших решить жилищную проблему как таковую, в периоды решения проблемы строилось: в Японии — 0,9-1 кв. м., в США — 0,7-0,8 кв. м., во Франции и Германии — 0,6-0,7 кв. м. на человека ежегодно. Тем самым, если в корне не изменить подходы, мы придём в 2010 году к ситуации, когда будет «устойчиво функционировать и развиваться жилищная сфера» и будут продолжать стоять в очереди на жильё и его улучшение более одного миллиона граждан, дожидаясь его получить или улучшить через 5-7 лет (так написано в программе).

Не безынтересная информация. Если посмотреть информацию Росстата по разделу «Строительство», то можно обнаружить весьма любопытную деталь. Все цифры даны начиная с 1990 года и за 100 % приняты данные именно этого года, тогда, как известно, наилучшие показатели были по отрасли в 1985-86 гг. Почему не приняты именно эти показатели за 100 %? Видимо для того, чтобы приблизить «удвоение», в то время как на самом деле при «удвоении» мы достигнем показателей середины 80-х годов через 25 лет к 2010 году! И это только оттого, что цифры «удвоения» берутся от цифр «падения», произошедших к 1990 г. Можно подозревать, что такое «удвоение» происходит и по другим отраслям России.

 

Что предлагается?

 

Вернёмся к двум названным цифрам: 21,1 (2006 г.) и 21,7 кв. м. на человека в конце выполнения программы «Жилище» (2010 г.)

Важнейшей целью программы «Жилище» на оставшиеся годы должна стать цель – вывести примерно 20% семей, не имеющих на сегодня 20 кв.м. на человека, из черты нездорового жилища и добиться максимального удовлетворения этой нормы для всего населения Российской Федерации. Речь идет о здоровье нации, о благополучном и достойном проживании. Достижение этой цели к 2010 году куда важнее, чем «устойчивое функционирование и развитие жилищной сферы, безопасные и комфортные условия проживания» для людей, у которых в 2010 году не будет «жилищной сферы».

Предлагается — откорректировать окончание второй стадии программы «Жилище» 2008-2010 гг., придав ей главным образом социальную направленность в обеспечении всех граждан, нуждающихся в жилье и не имеющих средств на его приобретение. Для этого предлагается выделить отдельной строкой строительство социального жилья.

Исходя из динамики ввода в действие жилых домов в млн.кв.м. общей площади в год в 2005 году было ведено 43,6, в 2006 году – 50,6 (рост составил 7 млн.кв.м.), в 2007 году 60,4 (рост – 9,8 млн.кв.м.), предположим следующую динамику: пессимистичную — 2008-2010 гг. рост 9,6; 10; 10,4 или ввод 70, 80, 90 млн. кв. м, что в сумме составит 240 млн. кв. м, и оптимистичную — рост по годам 11,6; 15; 18 или ввод  млн. кв. м в сумме 72, 87 и 105 млн. кв. м — в сумме 264 млн. кв. м. Разница, как видим, между пессимистичной и оптимистичной динамикой ввода жилья незначительная и можно принять некое среднее значение объёма ввода жилья за период 2008-2010 гг. в 250 млн. кв. м.

Чтобы удовлетворить 4,5 млн. человек, стоящих на очереди, включая 1,2 млн. человек, которым государство обязалось по закону предоставить жилье, необходимо при норме 20 кв. м. на человека минимум 90 млн. кв. м, что составляет 36% от 250 млн. кв. м.

Именно эта цифра, если мы признаём социальную направленность программы «Жилище» с перспективой решить жилищную проблему, а к 2010 году вывести оставшуюся часть (не малую – около 20%) населения из зоны проживания в нездоровом жилище, говорит о том, что «паровоз еще не ушел», и рельсы можно направить в нужном направлении (если, конечно, мы в действительности озабочены первой человеческой проблемой – обеспеченностью здоровым жильем).

Весьма странным является то обстоятельство, что мы живем в стране, где не расставлены приоритеты, отражающие интересы народа в части решения его насущных, жизненных проблем. Все хорошо помнят, что в конце 80-х годов приоритеты были обозначены абсолютно точно – сначала обеспечить продовольствием, затем – жильем. Сейчас даже при перечислении проблем социального обеспечения постоянно меняются местами слова «здравоохранение», «образование», «сельское хозяйство», «жильё». Причем «жильё» чаще всего называется последним. Неужели социологические опросы не могут расставить приоритеты жизненных интересов? Странно это как-то, а главное – непрофессионально! Но и без опросов не сомневаюсь, что обеспеченность добротным жильем является наипервейшей проблемой для большинства населения России.

Если это так, то необходимо выделить отдельной строкой в программе «Жилище» на 2008-2010 гг. строительство примерно 90 млн.кв.м. социального жилья, понимая под этим обеспечение всех нуждающихся практически бесплатным или дотируемым жильем. Итак, возникает банальный вопрос – за счет каких средств можно построить 90 млн.кв.м. социального жилья? Как теперь традиционно отвечают - источником должны стать нетрадиционные формы финансирования. Какие?

Не выдумывая, обратимся к опыту Москвы. Сегодня строительство  любого жилого дома в Москве ведется по инвестиционному договору с городом, в котором оговаривается процент передачи жилья или денежных средств от квадратных метров строящегося дома. Этот процент достаточно высок и колеблется в пределах от 40 до 60%. Эти средства идут на предоставление бесплатного жилья, переселение из сносимых домов, на создание и развитие городской инфраструктуры в виде строительства социальных объектов (школ, детских садов) и инженерных коммуникаций. Многолетняя практика показала, что это выгодно для инвестора и этот опыт можно успешно использовать во всех городах и регионах России. Хотя гораздо лучше было бы, по моему мнению, в законодательном порядке ввести правило отчислений квадратных метров или денежных средств (примерно на уровне 30-35%) в бюджет города или села от всех видов строительства, освободив от «оброка» только социальные виды зданий — социальное (муниципальное) жильё, школы, детские сады, поликлиники и т. п., а также все виды работ по созданию инженерной инфраструктуры. Наиболее значимые средства, вполне естественно, будут поступать от коммерческого жилья и зданий коммерческого назначения.

Если представить ситуацию, что по представленному расчету до 2010 года будет за 3 года построено даже 250 млн. кв. м., из которых 160 млн. кв. м. — коммерческое жилье, то только за счет 40%-ных отчислений от этого объёма в виде квадратных метров от коммерческого жилья можно будет иметь 64 млн.кв.м. социального жилья. «Оброк» от всех остальных видов несоциального строительства позволит получить недостающие для поставленной цели средства, т. е. еще на 26 млн. кв. м. (хотя денежные отчисления 40% от коммерческого жилья с лихвой покроют и эти миллионы).

Следующий вопрос – социальный дом; что это за дом, из чего он строится и каким должен быть? Ответ давно известен и базируется на многолетнем отечественном и зарубежном опыте. Есть неоспоримый факт, что при наличии домостроительной базы (подчеркнуто мной) с крупнопанельным зданием по дешевизне не может конкурировать ни одна конструктивная система — ни кирпичный дом, ни монолитный, ни каркасный, ни их разновидности. Причем самым дешевым домом (к сожалению безлифтовым) остается пятиэтажный крупнопанельный дом. Так что если в Москве 5-ти этажным домам нет места из-за отсутствия земли, то в других городах и весях 5-ти этажный крупнопанельный дом это и есть стандарт социального жилья! В подтверждение этих строк проанализируйте опыт московского строительства жилья. Почему не «умирают» крупнопанельные дома и они строятся не только как социальное жилье, но и как коммерческое? Этому сопутствуют два фактора — дешевизна (по сравнению с монолитными и крупнопанельными зданиями) и наименьшее время строительства, т.е. быстрый возврат инвестиций, т.е. так называемый фактор «коротких денег». Разве не так?

Надо признать, что домостроительная база по России (а это более 400 ДСК) в основном разрушена. Исключение — Москва и отдельные города. Но даже на продолжающих действовать домостроительных предприятиях остались кассетные установки (пусть и сильно самортизированные); а это оборудование для производства внутренних стен и перекрытий в жилых зданиях. Наружные стены, даже если уже нет форм, можно, и по нашему убеждению, нужно, делать из мелкоштучных материалов – от газобетона до кирпича. Естественно с использованием утеплителей и фактурных отделочных материалов — от акриловых красителей — до вентилируемых фасадов. Опыт такой есть: на базе общероссийской серии 90 институт ЦНИИЭП жилища разработал серии домов с квартирами для мало- и среднеимущих.

Для воплощения в жизнь этого предложения надо «лежачим» домостроительным предприятиям дать заказ и обеспечить их муниципальными средствами и строительными площадками. Уверен, что при обеспечении заказа необходимыми средствами — предприятия начнут выпускать продукцию, нужную для строительства социального жилья. Опуская детали с плюсами и минусами этого предложения, еще раз подчеркиваю, что опыт Москвы позволяет считать его в целом для России механизмом жизнеспособным, хотя и требующим элементарной инициативы властей на местах и внимания и координации властей сверху. Дело подъемное, и положительный опыт, к счастью, есть.

В целом использование в структуре социальных зданий индустриальных изделий в виде панелей внутренних стен и перекрытий создает очень важную для жителей характеристику зданий – их повышенную надежность и безопасность относительно любой другой конструктивной системы. А в сочетании с мелкоштучными материалами в наружных стенах этот вид строительства социального жилья позволяет создавать интересные градостроительные решения, вплоть до ансамблевой застройки (а почему бы и нет?).

Кстати, когда мы говорим о дешевизне социального жилья, это не должно в градостроительном аспекте связываться с его неудачным и, тем более, ущербным расположением в черте общей застройки. Напротив, его следует размещать в местах, приближенных к социальной сфере (детским садам, школам, спортивным сооружениям, зеленым насаждениям). Характерным примером служат застройки из блокированных одноэтажных домов под Амстердамом при небольшом местном озере, где именно по контуру озера расположены многоэтажные жилые дома – социумы. Чем можно выделить социальное жилье в застройке? Интересными фасадами и инфраструктурой — двориками, игровыми площадками, цветниками.

Что же касается высотности зданий социальной застройки, то 4-5-этажные здания в средних и малых городах и за пределами городской черты являются не только наиболее дешевыми, но и достаточно общечеловечными по своей масштабности, связи с зелеными насаждениями, с окружающей природой и просто небом. К этому можно добавить (там, где есть такая возможность) достаточно плотную ковровую застройку из индустриальных домов, блокированные 2-3-этажные дома с 2-4 сотками земельных участков. Экспертно можно оценить, что в целом по России застройка социальными зданиями высотой пять этажей и ниже может охватить до 70% программы строительства социального жилья. И только 30%, особенно в крупных городах, социальное жилье придется строить в 10-25-этажном исполнении, хотя для Москвы не исключен (и она работает в этом направлении) вариант размещения социального жилья в высотных домах.

Нельзя не затронуть один парадоксальный вопрос. Известно, что каждый проект перед его запуском в строительство проходит экспертизу. Экспертирование объектов жилищно-гражданского строительства производится, как правило, на региональном уровне — в Москве — Мосгосэкспертизой, в Московской области — Мособлэкспертизой и т.д.

Сложившийся стереотип экспертирования — хрущевский подход — без излишеств и с малыми затратами (деньгами). Но ведь сегодня на дворе XXI век и рыночная экономика! Когда строится любой социальный объект на средства налогоплательщика, то экспертиза обязана стоять на страже налогоплательщика и максимального без ухудшения качественных параметров строящегося объекта уменьшать (в пределах разумного) стоимость экспертируемого проекта.

Напротив, когда известно, что данный проект является коммерческим и в нем доля отчислений (в квадратных метрах или в денежном выражении) установлена постановлением (например, Москвы, области и т.п.) и подтверждена соответствующим инвестиционным контрактом на строительство объекта или комплекса, тогда экспертиза должна (а с позиции налогоплательщика — обязана) добиваться повышенного качества проекта, не опасаясь увеличения его стоимости. Эффект ясен – пропорционально квадратные метры или денежные средства попадут в копилку города, области, муниципалитета и т.п.

Автор этих строк убедился в эффективности этого приема во время посещения США, где конкурсом на тот или иной строительный объект устанавливается процент средств от стоимости объекта, который фирма при выигрыше тендера вносит в бюджет. Далее ведется строгий учет стоимостных затрат на возведение запроектированного объекта. Если в результате строительства затраченных средств оказалось меньше, чем планировалось проектом – средства из бюджета инвестору не возвращаются. Напротив, если затраты оказались больше, чем предусматривалось сметой по проекту, то с реализованного проекта приходится доплачивать в бюджет установленный тендером процент, плюс (в некоторых штатах) штраф на неточность сметных проектных данных. Вот вам и хорошо отработанная саморегулируемая система строительства социальных объектов жилищно-гражданского строительства!

Здесь я хотел бы затронуть, на мой взгляд, тоже важный вопрос, а именно — как нам выйти на цивилизованный уровень жилищно-гражданского строительства. В советское время в бюджете страны была строка на жилищное строительство. Ни в одной стране мира (имею в виду развитые страны) таких подарков не было. Но! Именно в этих странах в бюджетах страны, городов, муниципалитетов были и тогда, и сейчас средства на инфраструктуру для строительства объектов: за государственные средства возводят дороги, строятся инженерные коммуникации, ведутся телефонные линии и все, что необходимо для строительства объектов. А это, известно, примерно 30% от стоимости возводимых жилых или общественных зданий. Но именно этой статьи на развитие инфраструктуры в наших бюджетах страны, региона, города (кроме Москвы и отдельных городов) — нет. Это исключительно неправильно и это положение надо поправлять на законодательном уровне.

Наконец, последнее. Для всех участников процесса строительства социального жилья должна быть создана система преференций и льгот по налогам, ресурсному обеспечению, кредитованию и т. п., как делали в США в 50-70 гг. прошлого столетия, решая жилищную проблему.

В принципе описанный механизм обеспечения к 2010 году той части населения, которая не имеет 20 кв. м на человека и живущая на сегодня по нормам нездорового жилища, достаточно прост. На общечеловеческом языке он может быть озвучен так – тот, кому доступно жилье, тот должен быть готов частично заплатить «за  того парня» - военнослужащего, учителя, медработника, инвалида, беженца, граждан, живущих в ветхом или аварийном жилище. Это нормально для демократического общества.

Изменение акцента в программах «Жилище» и «Доступное и комфортное жильё — гражданам России» в сторону полного, а не частичного обеспечения к 2010 году населения нормой здорового жилища – 20 кв. м на человека — будет означать коренной сдвиг нации к решению первейшей, пока не полностью удовлетворенной, потребности человека в обеспечении жильём, в решении жилищной проблемы как таковой для всей страны. Идея, несомненно, достойная для объединения нации, а время для осуществления этого решения не совсем упущено.